Per accorpamenti immobiliari si intende la fusione di più unità. Per le case si intende l’unione ad esempio di due appartamenti vicini, uno accanto all’altro, uno sopra all’altro.

Gli accorpamenti immobiliari nei contesti condominiali sono fattibili e possibili. Non si deve tener conto dell’opinione degli altri condomini ma solo avvisarli che, in assemblea, si prenderanno decisioni per due unità quindi due quote millesimali che diventano una. Se l’unione di due appartamenti richiede delle opere su parti comuni e sensibili, cosa che succede ad esempio quando si decide di costruire una scala comunicante esterna, allora gli altri condomini devono essere avvisati perché si opera su una parte considerata non solo bene comune ma importante per la struttura e l’estetica del palazzo.

Accorpamenti immobiliari in contesto condominiale

Nella definizione di accorpamenti immobiliari potrebbero rientrare anche le fusioni di parti comuni del palazzo, ad esempio del pianerottolo. Se questa cosa è consentita però necessita di una decisione condominiale condivisa, scritta e praticabile secondo diversi articoli del codice civili che disciplinano il caso appena descritto. Una cassazione molto recente dedicata proprio all’accorpamento del pianerottolo in unità immobiliare privata ha evidenziato l’importante dell’articolo numero 1102 C.C.

Accorpamento pianerottolo: una condomina sanzionata per aver danneggiato altri condomini

La Corte di Cassazione con ordinanza numero 18929, condannava un proprietaria di un appartamento posto agli ultimi piani al ripristino del vano scale e al risarcimento danni che i condomini hanno subito da tale scelta.

Infatti, una proprietaria aveva accorpato tale spazio al suo appartamento costruendoci dei servizi e rendendo impossibile l’accesso agli altri condomini. La ricorrente aveva riportato, nei primi due gradi di giudizio, il consenso verbale all’uso esclusivo dello spazio condominiale più esterno della casa.

Il giudice non ha dato ragione alla proprietaria ma bensì ai condomini chiarendo quanto segue.

“In tema di comunione, l’uso frazionato della cosa a favore di uno dei comproprietari può essere consentito per accordo fra i partecipanti solo se l’utilizzazione, concessa nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c., rientri tra quelle cui è destinato il bene e non alteri od ostacoli il godimento degli altri comunisti (termine giuridico), trovando l’utilizzazione da parte di ciascun comproprietario un limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri. Pertanto, qualora la cosa comune sia alterata o addirittura sottratta definitivamente alla possibilità di godimento collettivo nei termini funzionali originariamente praticati, non si rientra più nell’ambito dell’uso frazionato consentito, ma nell’appropriazione di parte della cosa comune , per legittimare la quale è necessario il consenso negoziale di tutti i partecipanti che deve essere espresso in forma scritta ad substantiam”.