Il mercato immobiliare italiano sta vivendo una fase di rinnovato dinamismo, come mostrano i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate relativi al terzo trimestre 2025. L’aumento delle compravendite, sia nel residenziale sia nel non residenziale, indica una fiducia crescente nel mattone come bene rifugio e come strumento di investimento di medio-lungo periodo.

Secondo la Nota trimestrale OMI pubblicata dall’Agenzia delle Entrate , la crescita degli scambi è diffusa in tutte le aree del Paese, con performance particolarmente positive nelle grandi città e nelle aree metropolitane in espansione.

Mercato residenziale: più compravendite e domanda orientata alla qualità

Nel comparto residenziale, le compravendite crescono di circa l’8,5% su base annua nel terzo trimestre 2025. Si tratta di un incremento omogeneo, che interessa sia i capoluoghi sia i comuni minori. Città come Milano e Palermo registrano aumenti a doppia cifra, confermando il ruolo di poli attrattivi per studenti, lavoratori e investitori.

Una componente importante di questa dinamica è rappresentata dagli acquisti con agevolazione “prima casa”, che restano stabilmente oltre il 70% del totale. Le agevolazioni fiscali continuano a sostenere la domanda da parte di giovani coppie e famiglie, che puntano a una casa di proprietà in contesti ben serviti. Allo stesso tempo, cresce l’interesse per gli immobili di nuova costruzione, spesso caratterizzati da standard energetici elevati e servizi condominiali aggiuntivi.

Tra i criteri più ricercati emergono:

• classe energetica medio-alta, per contenere i costi delle utenze;
• spazi esterni vivibili (balconi profondi, terrazzi, giardini);
• prossimità a mezzi pubblici, servizi e aree verdi;
• possibilità di smart working grazie a stanze in più o zone studio dedicate.

Dove si compra di più: grandi città, hinterland e aree turistiche

I dati evidenziano una forte polarizzazione delle compravendite in tre macro-aree:

• Grandi città: Milano, Roma, Torino, Bologna e Napoli registrano una ripresa vivace, con rialzi significativi degli scambi e prezzi in moderato aumento nelle zone centrali e semicentrali.
• Hinterland metropolitano: molti acquirenti scelgono comuni dell’area metropolitana, dove i prezzi al metro quadro sono più accessibili ma il collegamento con la città resta efficiente.
• Località turistiche: coste, laghi e borghi d’arte attirano investitori alla ricerca di seconde case o immobili da destinare agli affitti brevi.

Questa distribuzione degli acquisti riflette la ricerca di un compromesso tra qualità della vita, servizi e sostenibilità economica dell’investimento.

Non solo case: il rilancio del settore terziario e commerciale

Anche il comparto non residenziale mostra una crescita rilevante, con un aumento delle compravendite intorno al 7,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. A trainare il settore sono soprattutto gli immobili a destinazione terziaria e commerciale.

Negozi, uffici, laboratori e autorimesse tornano a essere oggetto di interesse, sia da parte di operatori economici, sia da parte di investitori che puntano su rendimenti da locazione. Nelle grandi città, la domanda è particolarmente vivace per:

• uffici di dimensioni medio-piccole, facilmente riconvertibili e adatti allo smart working ibrido;
• negozi in vie di forte passaggio o in zone che hanno visto una riqualificazione urbana;
• depositi e autorimesse, sempre più richiesti per logistica urbana e micromobilità.

Terreni agricoli ed edificabili: segnali divergenti

Il segmento dei terreni offre un quadro differenziato. La superficie complessivamente scambiata risulta leggermente in calo, ma distinguendo per tipologia emergono andamenti opposti:

• Terreni agricoli: lieve diminuzione degli scambi, legata alle incertezze del settore primario e alla difficoltà di reperire nuove imprese disposte a investire in agricoltura tradizionale.
• Terreni edificabili: crescita vicina al 10%, sintomo di un rinnovato interesse per progetti di sviluppo residenziale e commerciale, soprattutto nelle aree urbane in espansione e nelle zone costiere a vocazione turistica.

La domanda di terreni edificabili è alimentata sia da operatori immobiliari strutturati, sia da piccoli costruttori locali, che vedono opportunità in interventi di edilizia sostenibile, rigenerazione di lotti dismessi e nuovi complessi residenziali a basso impatto energetico.

Credito, inflazione e scelte delle famiglie

La crescita del numero di compravendite avviene in un contesto di tassi d’interesse che, pur più alti rispetto agli anni dei mutui a costo quasi zero, mostrano segnali di stabilizzazione. Le famiglie stanno imparando a convivere con rate leggermente più impegnative, ma cercano di proteggersi dall’inflazione investendo in un bene reale come la casa.

Molti istituti di credito propongono soluzioni ibride, con mutui a tasso misto o con opzioni di rinegoziazione dopo un certo numero di anni. Questo rende più gestibile l’incertezza sul costo del denaro e contribuisce a sostenere la domanda di abitazioni. Per chi acquista per investimento, il mattone continua a rappresentare una forma di diversificazione rispetto a strumenti finanziari più volatili.

Prospettive per il mercato immobiliare nei prossimi mesi

Le prospettive per il prossimo futuro dipendono da alcuni fattori chiave: andamento generale dell’economia, politica monetaria, dinamica dei salari reali e misure di sostegno all’acquisto della prima casa. Se il quadro macroeconomico resterà stabile e l’occupazione continuerà a tenere, il mercato potrebbe mantenere un buon livello di scambi, con prezzi tendenzialmente stabili o in lieve crescita nelle aree più richieste.

In questo scenario, chi intende acquistare una casa per abitarci può valutare con attenzione le opportunità oggi disponibili, tenendo conto sia della qualità dell’immobile sia della sua rivendibilità nel medio periodo. Gli investitori, dal canto loro, dovranno guardare non solo al prezzo di acquisto, ma anche al potenziale di reddito da locazione, alla sostenibilità energetica e alla posizione dell’immobile rispetto a servizi, trasporti e polo lavorativi.