Il contratto di locazione è un accordo tra proprietario e inquilino e deve essere redatto nella forma corretta, inserendo le clausole necessarie e rispettando le normative vigenti. Ci sono sostanzialmente 4 tipologie di contratti di locazione, ovvero:

• Contratto 4+4 
• Contratto 3+2
• Contratto transitorio da 1 a 18 mesi
• Contratto breve fino ad un massimo di 30 giorni

Quali sono le differenze tra questi contratti? Lo scopriamo in questo articolo.

Contratto 4+4

Il più famoso e utilizzato e indubbiamente il contratto 4+4, ideale per soddisfare le esigenze residenziali stabili e durature. In questo caso, il canone viene pattuito liberamente tra le parti e il conduttore ha la possibilità di recedere anticipatamente dando un preavviso di almeno 6 mesi.

Durante i primi 4 anni, il locatore non ha la facoltà di risolvere anticipatamente il contratto, ma al termine degli stessi può recedere solo in presenza di determinati motivi, rispettando sempre i canonici 6 mesi di preavviso da comunicare al conduttore.

Alla scadenza dei primi 4 anni, in assenza di comunicazioni da parte del locatore o del conduttore, il contratto si rinnova per altri 4 anni mantenendo le stesse condizioni. Naturalmente il contratto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula.

Per quanto riguarda la tassazione, il locatore può aderire alla cedolare secca al 21% o al regime ordinario.

Contratto 3+2

Il contratto 3+2 rappresenta una tipologia contrattuale particolare che deve rispettare determinati requisiti. Per prima cosa, il canone di locazione viene stabilito in base agli accordi territoriali che coinvolgono Comuni, organizzazioni di inquilini e proprietari e il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, al quale viene affidato il compito di aggiornare i canoni ogni tre anni.

Il contratto dura complessivamente 5 anni, ma alla scadenza dei primi 3 anni, il locatore può risolvere il contratto per esigenze proprie o per vendere l’immobile. Qualora non ci siano comunicazioni da ambo le parti, il contratto si rinnova per altri 2 anni e il locatore è obbligato a comunicare la proroga all’Agenzia delle Entrate.

Il punto più rilevante del contratto 3+2 è rappresentato dal canone mensile, che deve rientrare nel massimo consentito e quindi non è il frutto di un accordo tra le parti. Grazie al 3+2, il proprietario può usufruire della cedolare secca al 10% e di uno sconto sull’IMU del 25%.

Contratto transitorio

Il contratto di locazione transitorio ha una durata compresa tra 1 e 18 mesi. Parliamo di una formula contrattuale pensata per soddisfare esigenze di transitorietà legate a situazioni personali o professionali del locatore o del conduttore.

Per stipulare un contratto di locazione transitorio è obbligatorio allegare la documentazione che attesta la transitorietà. Altrimenti, in caso di contestazione, il contratto non verrà ritenuto valido e sarà automaticamente trasformato in un 4+4. Ricordiamo poi che il contratto deve essere predisposto utilizzando il modello ideato dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti.

Anche in questo caso è obbligatoria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla data di stipula. 

Al termine del periodo di locazione, il contratto si risolve in maniera automatica senza necessità di disdetta. Il conduttore ha la facoltà di recesso anticipato, dando un preavviso di 6 mesi.

In merito alla tassazione, il locatore può scegliere se aderire alla cedolare secca al 21% oppure al regime ordinario.

Il canone di locazione è liberamente pattuito tra le parti, vi è però la possibilità di stipulare un contratto transitorio a canone concordato ma solo nel caso in cui l’immobile sia ubicato in un Comune ad alta densità abitativa. In questo caso il locatore può usufruire della cedolare secca al 10% e il canone dovrà rispettare i valori relativi agli accordi territoriali.

Contratto di locazione breve

Il contratto di locazione breve, soprattutto negli ultimi anni, è cresciuto in maniera esponenziale. La sua durata massima è pari a 30 giorni ed perfetto per soddisfare esigenze temporanee, come ad esempio motivi turistici.

Le due parti, locatore e conduttore, stabiliscono liberamente il canone di locazione e il contratto non deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Il locatore, però, ha l’obbligo di comunicare alla Questura dove si trova l’immobile e i dati dell’inquilino.

Dal punto di vista fiscale è stata introdotta una novità importante che punta a dare un freno al fenomeno degli affitti brevi. Infatti, ci sono due diverse aliquote relativa alla cedolare secca, ovvero:

• 21%: è l’aliquota standard che il proprietario deve versare nel caso in cui affitta un solo immobile con contratto breve
• 26%: è la nuova aliquota destinata a coloro che affittano due o più immobili, fino ad un massimo di 4, con locazione breve. 

Ovviamente il proprietario può decidere se aderire alla cedolare secca o al regime ordinario.

Infine, ci sono alcuni adempimenti obbligatori a carico del locatore che variano in base all’ubicazione dell’immobile. A livello nazionale, ad esempio, è stato introdotto il CIN (Codice Identificativo Nazionale) che serve per individuare la strutture ricettive.