Acquistare un immobile locato è un’operazione assolutamente fattibile e che indubbiamente porta dei vantaggi interessanti, dato che l’acquirente potrà contare su un contratto di locazione già in essere e, quindi, su una rendita mensile fissa e costante. Prima di procedere con una compravendita di questo tipo, però, occorre considerare diversi fattori in quanto la legge prevede delle norme specifiche.

Per prima cosa, l’inquilino ha il diritto di prelazione. Non solo, bisogna specificare che il contratto di locazione resta valido fino alla scadenza prevista, come viene chiaramente specificato dall’articolo 1599 del Codice Civile, anche dopo il rogito. In sostanza, il nuovo proprietario non ha la facoltà di risolvere anticipatamente il contratto.

Diritto di prelazione

Il diritto di prelazione, riconosciuto al conduttore, è sancito dalla legge e viene citato anche nel contratto di locazione. Se il proprietario decide di vendere l’immobile quando il contratto è ancora in essere, l’inquilino ha dunque il diritto di prelazione, ovvero può acquistare l’immobile alle condizioni pattuite.

Una volta a conoscenza del prezzo, l’inquilino può comunicare al proprietario di non essere interessato all’acquisto e dunque, in questo caso, l’immobile può essere venduto. Ma nonostante questo, il contratto di locazione resterà in essere anche dopo la stipula del rogito notarile.

Ci sono delle casistiche nelle quali, però, l’inquilino non ha il diritto di prelazione. Parliamo ad esempio del caso in cui il proprietario vuole vendere o donare l’immobile al coniuge o ai parenti entro il secondo grado.

Disdetta del contratto da parte del locatore

Come noto, l’inquilino può comunicare la disdetta del contratto di locazione in qualsiasi momento, dando un preavviso di almeno sei mesi. Mentre per il locatore questa facoltà non è prevista.

Infatti, il proprietario può recedere solo in occasione della prima scadenza, quindi al termine dei primi 4 anni in caso di contratto 4+4, solo per i motivi espressamente indicati nell’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998.

Se il contratto è prossimo alla seconda scadenza, il locatore potrà recedere senza bisogno di giustificazioni. La comunicazione di mancato rinnovo deve essere inviata all’inquilino con almeno sei mesi di preavviso.

Quanto vale una casa già locata?

Altro aspetto molto importante, quando si vuole acquistare una casa già locata, riguarda il valore economico. Infatti, è chiaro che in questa situazione l’immobile già abitato dall’inquilino subisce un calo della quotazione di mercato. Indicativamente possiamo parlare di una svalutazione tra il 10% e il 20% e questo, ovviamente, pesa in sede di trattativa.

Il prezzo di acquisto dipende anche dalla tipologia di contratto, che può essere 4+4, 3+2 o transitorio, dal canone di locazione e dall’affidabilità dell’inquilino. Ricordiamo altresì che il venditore è obbligato a comunicare al potenziale acquirente l’eventuale morosità del conduttore.

Comprare casa locata: conviene?

Come abbiamo detto in precedenza, acquistare una casa locata è certamente un’operazione interessante per chi vuole investire e che quindi può contare su un contratto di locazione in essere. Dunque, a partire dalla data del rogito, inizierà a percepire il canone di locazione mensile senza dover cercare un nuovo inquilino.

Si tratta naturalmente di una compravendita fortemente sconsigliata invece per chi cerca un immobile in cui abitare, dato che come abbiamo visto la legge vieta la possibilità di risolvere anticipatamente il contratto di locazione e dunque bisogna rispettare la data di scadenza prevista.

Un’operazione vantaggiosa ma non priva di rischi

Acquistare una casa già locata, dunque, non è impossibile, anzi. Chiaro però che bisogna essere preparati e conoscere al meglio tutto quello di cui abbiamo parlato. Oggettivamente è una scelta ideale per gli investitori, che possono contare su un contratto già in essere e una rendita certa fin da subito.

Prima di procedere con l’acquisto, è fondamentale leggere con cura il contratto di locazione, prendendo visione di tutte le clausole e accertandosi che sia stato regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Inoltre, è bene controllare che i pagamenti dei canoni di locazione siano effettivamente avvenuti con regolarità.

Infine, ricordiamo che entro trenta giorni dalla data del rogito, occorre comunicare all’Agenzia delle Entrate il subentro nel contratto di locazione, indicando il nuovo locatore.