Disdetta contratto di affitto: come funziona, moduli, fac simile e costi

Per effettuare correttamente la disdetta del contratto d’affitto è necessario rispettare alcune formalità. Innanzitutto occorre compilare uno specifico modulo ed inviarlo rispettando un determinato lasso di tempo, il cosiddetto termine di preavviso.

Quando si prende in affitto un bene immobile, sia che venga utilizzato come abitazione di privata dimora sia che venga utilizzato come ufficio, è possibile che sopravvengano determinate esigenze che portano a dover disdire il contratto d’affitto già stipulato e dunque prima che spirino i termini previsti ex contratto. Da non dimenticare il bonus affitto 2020, come funziona il fondo morosità incolpevole.

Come disdire un contratto d’affitto

È possibile che un soggetto possa cambiare idea e decidere di disdire il contratto stipulato in precedenza. In tal caso come è necessario procedere?

Innanzitutto è fondamentale inviare alla controparte del rapporto contrattuale la lettera di disdetta rispettando il congruo preavviso. Inviare il documento in modalità cartacea, obbligatoriamente tramite Raccomandata con ricevuta di ritorno oppure tramite pec al locatore.

Nella lettera di disdetta del contratto di locazione devono essere inserite le seguenti informazioni:

dati anagrafici dell’inquilino;
dati di registrazione del contratto d’affitto (locazione);
il motivo per cui si richiede la rescissione anticipata del contratto di locazione;
quali sono i tempi (indicativi) di sgombro

Prendiamo in considerazione il contratto di locazione, molto diffuso tra i rapporti itersoggettivi tra privati, ed inoltre è fondamentale prendere in considerazione le due figure protagoniste: Proprietario dell’immobile (Locatario) e l’inquilino (Conduttore). Fac Simile lettera di disdetta contratto di locazione.

Chi può effettuare la disdetta di un contratto di locazione?

A prescindere dai particolari per i quali le stesse parti hanno inserito nel regolamento contrattuali clausole particolari relative alla definizione della durata del rapporto contrattuale, normalmente ai soggetti proprietari di un bene immobile non viene riconosciuto un potere di disdire il contratto in modo anticipato.

Diversa è invece la situazione del soggetto conduttore (l’inquilino) che ha invece il diritto/potere di recedere in modo anticipato dal contratto, anzi potremmo dire che può recedere in qualsiasi momento esercitando il cosiddetto recesso legale.

In molti casi il regolamento contrattuale del contratto di affitto prevede un preavviso minimo volto a tutelare gli interessi del Locatario. L’inquilino che è interessato a disdire il contratto di affitto precedentemente stipulato deve innanzitutto richiedere il recesso anticipato entro il termine minimo di preavviso. Tale volontà inoltre dovrà essere esternata e potata all’altrui conoscenza attraverso un particolare documento (lettera di disdetta) da inviare obbligatoriamente con raccomandata con relata di notifica ovvero con posta elettronica certificata al proprietario dell’immobile.

Disdetta nel caso di locazioni abitative:

Quid iuris nell’ipotesi in cui le parti vogliano disdire un contratto di locazione di tipo abitativo? In tal caso la durata fisiologica dei contratti è in genere di quattro anni con rinnovo per ulteriori quattro, la cosiddetta formula 4 più 4. Oppure è possibile optare per la formula tre anni con rinnovo per ulteriori due anni nel caso di contratti a canone concordato.

La disdetta anticipata deve essere infiltrata con almeno sei mesi di anticipo a mezzo di raccomandata con relata di notifica ovvero tramite posta elettronica certificata (PEC). L’inquilino può disdire il contratto in qualsiasi momento ed è tenuto ad inoltrare la disdetta anche al termine fisiologico del contratto, quindi dopo otto anni o cinque nelle due ipotesi sovra elencate.

Il proprietario del bene invece è tenuto ad aspettare la scadenza del contratto (i primi quattro anni) nel primo caso (tre anni ) nel secondo caso, per poter effettuare la disdetta del contratto. Il legislatore ha voluto tutelare il conduttore, la parte debole del rapporto contrattuale.

Disdetta del contratto di locazione Commerciale:

Questi tipi di contratti, di solito hanno una durata più longeva rispetto alla locazione di tipo abitativo. In genere la locazione per fini commerciali ha una durata di sei anni più sei, almeno per le attività commerciali. Se invece si fa riferimento ad attività come Hotel, Alberghi o altri luoghi adibiti al pernottamento la durata del rapporto contrattuale si allunga ancora di più, normalmente la durata è di nove anni più nove.

La raccomandata avente ad oggetto la disdetta deve essere inoltrata con almeno dodici mesi di anticipo, nel caso di locazioni commerciali semplici, con diciotto mesi se invece si discorre di contratti relativi ad alberghi. Inoltre c’è da tenere in considerazione un altro aspetto fondamentale, l’inquilino non è tenuto a specificare in nessun modo le motivazioni della disdetta, salvo che il proprietario non le richieda in modo specifico.

Disdetta locazioni regolate da contratti di natura transitoria:

Per quanto concerne questa determinata tipologia di rapporti contrattuali è necessario subito precisare che la loro durata è più breve rispetto ai precedenti contratti, la loro durata infatti è massimo 18 mesi. Questi contratti sono particolarmente indicati per gli studenti universitari o per i soggetti che necessitano di una abitazione per una trasferta di lavoro lunga. Per questi particolari contratti la disdetta anticipata del contratto può essere data con disdetta di tre mesi prima.

Quanto si paga per effettuare la disdetta?

La disdetta del contratto di affitto fa sorgere immediatamente l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate. È doveroso inoltre pagare anche le relative imposte (imposta di registro) 67 euro entro 30 giorni dall’evento:

utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente
con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

In termini strettamente civilistici se il rapporto contrattuale viene interrotto prima della sua naturale scadenza si discorre di risoluzione del contratto ed in tal caso è obbligatorio presentare il modello RLI.

Nel caso di disdetta affitto con cedolare secca non ci saranno imposte di bollo da pagare. La scissione del contrattuale va ugualmente comunicata all’agenzia delle entrate, previa registrazione dell’atto modello RLI.